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Baukosten: Schon die Empfehlung eines Bauleiters löst Grunderwerbsteuer aus

Aufgrund der strikten Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs müssen Käufer immer häufiger sowohl für den Grund und Boden als auch für das darauf errichtete Gebäude Grunderwerbsteuer bezahlen: Die Steuer fällt also auf den gesamten Kaufpreis des schlüsselfertigen Objekts an. Je nach Bundesland liegt der Steuersatz zwischen 3,5 % (z.B. Bayern) und 5,5 % (z.B. im Saarland).

Das Finanzamt vermutet nämlich grundsätzlich einen sachlichen Zusammenhang zwischen dem Grundstückskauf und den anschließenden Baumaßnahmen - selbst dann, wenn der Käufer getrennte Verträge mit verschiedenen Personen abgeschlossen hat. Ist der Bauherr nicht eindeutig Herr über den Bauvorgang, gehören deshalb alle seine Zahlungen, um das Grundstück in den fertigen Zustand zu bringen, zur sogenannten Gegenleistung, nach der sich die Grunderwerbsteuer bemisst. Das sind neben dem Grundstückspreis selbst in erster Linie die Baukosten und Nebenkosten sowie der Preis der Sonderwünsche. Lediglich Eigenarbeiten bleiben steuerfrei.

Diese Strenge hat auch das Finanzgericht Düsseldorf (FG) bestätigt: Nach seinem Urteil führt schon der Umstand, dass der Grundstücksverkäufer einen bestimmten Bauleiter empfiehlt, dazu, dass auch die Baukosten in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer einfließen. Da der Käufer aufgrund des Zusammenwirkens zwischen dem ehemaligen Grundstücksbesitzer und dem Bauleiter ein bezugsfertiges Gebäude erhält, geht das FG davon aus, dass er ein bebautes Grundstück erworben hat.

Diesem Urteil steht es auch nicht entgegen, wenn der Erwerber den Innenausbau gar nicht übertragen hat. Es macht nämlich keinen Unterschied, ob der Käufer ein einheitliches Angebot des Veräußerers unverändert übernimmt oder konkrete Vorgaben macht, die zur Grundlage für das Angebot über den Erwerb von Grundstück und Gebäude werden. Unerheblich ist daher auch, ob die planmäßige Gestaltung hätte umgangen werden können.

Hinweis: Kaufen Sie ein unbebautes Grundstück und schließen dann in Eigenregie einen Werkvertrag über die Errichtung eines Gebäudes ab, bildet dies kein einheitliches Vertragswerk. Das gilt etwa dann, wenn Sie sich erst nach dem Abschluss des Kaufvertrags für die Realisierung einer Bebauung entscheiden, weil Sie erst noch die Finanzierung klären müssen. Allerdings dürfen der Veräußerer und eingeschaltete Dritte dann auch nicht aufgrund von Abreden mit der Baufirma zusammenarbeiten.